海砂是指分布于海岸和淺海的、以中粗砂為主、包括部分細(xì)砂和礫石的砂質(zhì)堆積物，由于海砂中含有一定含量的氯鹽，將可能導(dǎo)致混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋銹蝕，進(jìn)而降低混凝土結(jié)構(gòu)耐久性，深圳市鹽田區(qū)一小區(qū)海砂房30多年后，終于迎來改造，將變身公園式海景房。

頂棚掉落等意外不斷，搬遷舊改勢(shì)在必行

“世界杯期間不要‘太嗨’，不然你不知道房頂上會(huì)掉什么東西下來。”這不是段子，而是海濤花園業(yè)主們?cè)?jīng)有過的真實(shí)體驗(yàn)。

海濤花園位于深圳市鹽田區(qū)海山街道，小區(qū)建于上世紀(jì)80年代，大部分為多層商住樓，共有房屋58棟，分屬1260戶業(yè)主（國(guó)內(nèi)個(gè)人業(yè)主775戶、華僑、香港等個(gè)人業(yè)主425戶、單位業(yè)主60戶）；另有商鋪16戶和幼兒園一所。

一位李姓老業(yè)主介紹說，由于房子是由海砂所建，樓房上了年頭，就導(dǎo)致混凝土鋼結(jié)構(gòu)生銹，很多地方都出現(xiàn)墻體脫落現(xiàn)象，有的地方甚至連混凝土里的鋼筋都清晰可見，房子的整個(gè)結(jié)構(gòu)都松了。房子天花板及走廊經(jīng)常掉泥沙，給住戶的生活造成很大的影響，每逢臺(tái)風(fēng)、暴雨等極端天氣，住戶更加憂心忡忡。

海濤花園物業(yè)管理處工作人員介紹說，2016年年中，一名住戶在臥室睡覺，天花板突然掉落，直接砸在住戶腿上造成重傷。

針對(duì)小區(qū)樓房存在的嚴(yán)重安全隱患，原鹽田區(qū)城改辦（現(xiàn)更名為鹽田區(qū)城市更新局）委托深圳市建筑科學(xué)研究院于2008年4月對(duì)海濤花園的樓房進(jìn)行結(jié)構(gòu)檢測(cè)鑒定，最后鑒定為“危樓房”。鑒定報(bào)告影印件顯示，海濤花園樓房的梁主筋、樓板鋼筋銹蝕，已造成混凝土和鋼筋產(chǎn)生粉結(jié)破壞，影響結(jié)構(gòu)的安全性能，應(yīng)采取相應(yīng)拯救措施。參照《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》，該住宅樓結(jié)構(gòu)安全性等級(jí)評(píng)定為Dsu級(jí)，（即“安全性嚴(yán)重不符合Asu級(jí)要求，嚴(yán)重影響整體承載，必須立即采取措施”）。

據(jù)了解，基于以上安全因素考慮，為保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，防止類似傷人事件再次發(fā)生，開發(fā)商采取了對(duì)已搬離并清空的房屋進(jìn)行封閉門、窗的作業(yè)，同時(shí)預(yù)防因房屋空置帶來的如流浪人員進(jìn)入等治安隱患。

歷史遺留問題難解決，搬遷簽約進(jìn)度拖延

2010年，海濤花園被列入舊城改造計(jì)劃，專項(xiàng)規(guī)劃于2011年12月獲規(guī)土委批準(zhǔn)。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目將就地拆除重建，改造規(guī)模4.43萬平方米，建面為26萬平方米，計(jì)劃總投資22億元，將于2012年開工。

然而，事情沒有預(yù)想中進(jìn)展的那么順利。由于海濤花園有近1300戶住戶，為了妥善解決拆遷補(bǔ)償?shù)葐栴}，開發(fā)商在與用戶簽約溝通方面耗費(fèi)了大量的時(shí)間﹔此外，因特殊歷史原因，海濤花園在80年代建成時(shí)執(zhí)行對(duì)外銷售政策，部分小區(qū)房屋初始登記權(quán)利人為港、澳、臺(tái)人士及海外華人華僑，其中部分海外業(yè)主因國(guó)際局部地區(qū)局勢(shì)動(dòng)蕩等原因，已多年失聯(lián)。尋找真正的房屋權(quán)利人的工作，為項(xiàng)目談判簽約增加了很大困難。

“由于當(dāng)時(shí)購(gòu)買海濤花園小區(qū)房產(chǎn)后可申請(qǐng)辦理深圳戶口，有部分內(nèi)地居民為獲得深圳戶口借外籍人士名義購(gòu)買海濤花園房屋。”海濤花園開發(fā)商的一名工作人員表示。因當(dāng)時(shí)商品房銷售制度剛剛建立，相關(guān)法律法規(guī)尚未完善，導(dǎo)致部分業(yè)主購(gòu)房時(shí)未能保留確鑿證據(jù)證明房屋權(quán)屬，無法辦理產(chǎn)權(quán)變更，但卻長(zhǎng)期占有使用該物業(yè)并持有房產(chǎn)證原件，而證載權(quán)利人又無法找到。

面對(duì)岌岌可危的樓房，不少業(yè)主舊改的欲望愈發(fā)強(qiáng)烈。有些著急的業(yè)主甚至自己展開行動(dòng)。據(jù)介紹，今年4月份，部分已簽約業(yè)主委托某建筑公司對(duì)自家已完成移交的部分附帶花園圍墻進(jìn)行拆除。在拆除過程中，鹽田區(qū)更新局、海山街道辦和物業(yè)管理處及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并立即制止了該施工作業(yè)。同時(shí)鹽田區(qū)更新局、區(qū)住建局及海山街道辦組織人員，深入現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)際了解了事情經(jīng)過，并在第一時(shí)間下發(fā)了清理現(xiàn)場(chǎng)施工垃圾、消除安全隱患的工作指示和通知。

業(yè)主期盼早“回家”，簽約預(yù)計(jì)明年完成

如今行走在海濤花園小區(qū)里，隨處可見嶄新的更新宣傳海報(bào)與大字標(biāo)語。盡管舊改進(jìn)程并非計(jì)劃中那樣一帆風(fēng)順，但相關(guān)工作依然在有條不紊地進(jìn)行當(dāng)中。

據(jù)了解，2016年元旦，腐蝕情況最嚴(yán)重的11棟、12棟樓率先啟動(dòng)搬遷，標(biāo)志著海濤花園的城市更新工作終于有了實(shí)質(zhì)性的突破。4個(gè)月之后，小區(qū)內(nèi)34棟、55棟樓也正式加入搬遷的行列。海濤花園開發(fā)商介紹說，目前項(xiàng)目簽約談判已近90%，計(jì)劃2019年底將完成全部簽約工作。據(jù)了解，為了加快搬遷速度，鹽田區(qū)更新局領(lǐng)導(dǎo)多次到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研工作，查看項(xiàng)目進(jìn)展情況。

“我們希望小區(qū)能夠早日完成舊改，這樣就不用心慌了。”海濤花園原55棟一位張姓業(yè)主如此坦陳自己的心情，鹿丹村業(yè)主重返新居的新聞讓他的這個(gè)愿望變得更加迫切。“老鹿丹村和我們一樣，都是因?yàn)槭褂煤Ｉ霸斐煞课萸治g嚴(yán)重，我們海濤花園也是全市重要的舊住宅區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目之一，看到他們住進(jìn)環(huán)境優(yōu)美的新居有些羨慕，也希望海濤花園的這一天早點(diǎn)到來。”他介紹說。

按照規(guī)劃，未來海濤新城將會(huì)建設(shè)成一個(gè)“公園式景區(qū)”：高層低密度，中心庭院開闊，海景、園景盡收眼底﹔此外，小區(qū)內(nèi)還將設(shè)立體育館、游泳館、圖書館等完善的公用設(shè)施。“如果能建設(shè)成規(guī)劃中的那樣，我還是非常滿足的，那樣我就能安享晚年了。”另一位姓王的業(yè)主笑著說。